簡介：3月的全國兩會上，多位代表委員就房地產行業的平穩健康發展建言獻策，他們的獻言多圍繞“資金”展開，如58同城CEO姚勁波提議適當放寬預售房款監管資金的提取條件和流程，禹洲集團創始人林龍安建議將自身經營較好、債務結構合理的優質民企列入可...
3月的全國兩會上，多位代表委員就房地產行業的平穩健康發展建言獻策，他們的獻言多圍繞“資金”展開，如58同城CEO姚勁波提議適當放寬預售房款監管資金的提取條件和流程，禹洲集團創始人林龍安建議將自身經營較好、債務結構合理的優質民企列入可增信名單，打通資金流循環鏈條。
債務壓力之下，房企資金命門被扼緊，流動性趨緊成了行業現狀。
過去一年，所有開發商都在努力確?，F金流安全，加速銷售去化及回款。一個現象是，盡管監管部門已出臺多輪政策保障房企融資，但截至目前獲得融資支持的房企數量依然有限。
第三方咨詢機構克而瑞在一份研報中指出，2022年房地產全年新增融資總額為7750億元，僅為2021年全年融資總量的58%，同比減少42%，全年融資總額自2016年以來首次跌落1萬億元以下。
當行業規模收縮影響自身“造血”功能，融資渠道收緊導致外部“輸血”不暢的背景下，房企的資金安全性究竟如何？
一、近七成房企融資成本下降
由于行業頻繁出現違約爆雷事件，2022年活躍在資本市場的房企數量明顯減少。億翰智庫研究總監于小雨在接受《國際金融報》記者采訪時表示，去年部分房企未能完成發債，加上外部融資環境一般，有些房企融資成本上升，導致行業整體對融資狀況的信息披露意愿不強。
根據億翰智庫統計數據，2022年，25家樣本房企的平均融資成本約為5.14%，較2021年的5.25%下降0.11個百分點；其中有14家企業的融資成本低于平均水平，另有11家超過平均值，國企、央企優勢明顯。
具體來看，融資成本在4%以下的企業有6家，由低到高分別為中海（3.57%）、華潤（3.75%）、招商（3.89%）、金茂（3.9%）、保利（3.92%）、大悅城（3.97%），皆為國企、央企；處在4%～5%區間的有7家，其中萬科4.06%、龍湖4.1%、越秀為4.16%；信達地產、遠洋、華發三家則在5%～6%之間；雅居樂、金輝、寶龍、合生創展等7家在6%～7%；正榮、建業則超出7%，分別為7.1%、7.8%。
上述房企中有17家融資成本較2021年下降，占比68%，其中朗詩同比降幅最高，為0.8個百分點，招商蛇口下降了0.59個百分點，保利為0.54個百分點，美的置業與綠城下降了0.2個百分點；另有8家出現不同程度上升，其中中駿同比增幅最高，為0.5個百分點，正榮0.3個百分點，遠洋及合生創展為0.2個百分點，建業0.1個百分點。
克而瑞研報指出，2022年房企新增融資成本為4.23%，較2021年的5.38%下降了1.15個百分點。導致這一變動的因素主要有兩個，一是因為境外融資規模大幅減少，融資成本較低的境內債權融資占比大幅提升；二是以保利、招商、華潤、中海、萬科等為代表的國企、央企以及優質民企的發債規模占比繼續提高，整體融資成本出現結構性下降。
于小雨稱，受客觀環境等因素影響，去年房企來自銀行貸款、公開發債等渠道的融資占比提高，海外債、信托、資管等融資減少，一些高成本的融資逐步被低成本的標準化的融資類型取代。
這一趨勢在今年仍將持續，多位房企高管在3月份召開的業績會上發表了相似言論，他們都說再融資要找便宜錢。例如越秀董事長林昭遠，他直言公司具備發債的能力，也有再融資的需要，但主要看成本，“哪里成本便宜去哪里，美元債太貴了，不是我的‘菜’”。
2022年，越秀在境內發行了合共98.4億元的公司債券，加權平均利率約3.11%，集團年內平均借貸利率為4.16%，同比下降10個基點。數日前，該公司還宣布了一項股權融資計劃，擬籌資約83.6億港元（扣除開支前）。
二、現金流堪憂
根據中指研究院統計數據，包括越秀在內，截至4月23日已有39家房企公布了股權融資計劃，其中招商、華發、保利、萬科、越秀的擬募資金額均超過了50億元。
大額募資背后是房企對資金的渴求，不過一個現實情況是，相較其它同行，上述房企的資金安全度明顯更高，這也為它們大額募資提供了底氣。
數據顯示，2022年，25家典型房企合計擁有貨幣資金（不包括受限資金）10585億元，平均值為423.4億元，保利、萬科、華潤、招商、中海五家的資金規模占比達到54%。
具體來看，貨幣資金超千億的有兩家房企，其中保利為1754.42億元，萬科1344.25億元；500億～1000億元之間的有7家，該梯隊最高的為華潤，為955.45億元，招商和中海皆超850億元；處在100億～500億元之間的房企有8家，如華僑城、金茂、越秀、美的；100億元以下的也有8家，其中寶龍、中駿超90億元，朗詩和建業則低于20億元，值得注意的是，該梯隊成員的在手資金均無法覆蓋短債。
以朗詩為例，該公司截至2022年末的貨幣資金為12.52億元，對應一年內到期債務14.94億元，現金短債比為0.84；建業擁有貨幣資金18.9億元，短期債務規模128.85億元，現金短債比0.15；正榮則是32.7億元的貨幣資金對應555.68億元的短債，現金短債比0.06。
現金短債比小于1意味著房企資金存在缺口，存在無法按期足額償還債務的風險。包括上述3家房企在內，25家樣本房企中合計有11家現金短債比不達標，占比44%，這之中有出險房企正榮、寶龍、建業，也有竭力償債、尚未公開違約的遠洋、中駿、雅居樂。
今年4月23日，遠洋完成了“20遠洋控股PPN001”債券的本息兌付，合計20.67億元；當月14日，中駿宣布已匯出款項用于19日到期的5億美元優先票據的剩余本息兌付，至此該筆票據悉數兌付完畢，年內到期美元債正式“清零”。
剩余14家的資金水平安全系數更高，現金短債比在1～3倍之間的有12家，分別為綠城、大悅城、越秀、中海、保利、招商、華發、萬科、華僑城、美的、華潤、金茂；超過3倍的則有2家，其中建發國際為5.85倍、龍湖為3.49倍。
這部分房企也獲得了更多的融資和銀行授信支持，融資渠道相對通暢。例如民營房企“優等生”龍湖，其于去年11月末完成了行業首單“儲架式”債券“22龍湖拓展MTN002”的發行，最終發行規模20億元，票面利率3%，全場投標倍數為1.62倍，六大國有商業銀行共同擔任主承銷商。
而即便是嘗到融資“紅利”，在銷售數據尚未完全走出底部前，這些企業依舊無法掉以輕心。業績會上，高管們的態度為此提供了佐證，他們不再暢談規模擴張，大家考慮更多的是安全穩健，投資布局也更為謹慎，要向高能級、有流量、賣得動的區域聚焦。
其它沒有被納入發債“白名單”的房企恐怕會更為憂心。
數據顯示，房企在今年前三季度仍將迎來一波大規模的償債潮，到期債券總規模同比增長5.3%至5573億元，其中境內債券到期2810億元，境外債券到期2765億元；5573億元的到期債券中，有4081億元屬于民營房企，占比達到了73%。
中南建設的總經理陳昱含在業績會上直言，雖然有政策利好，但民營企業的信用修復不是短期內能完成的，相較于國企央企，融資條件仍然苛刻。
克而瑞認為，這波償債潮中仍有可能曝出違約事件，政策對于債務展期的支持可能會緩解部分房企一定的到期壓力，但展期的各項成本支出仍將削減企業現金流，銷售、經營核心層面能夠改善之日，才是企業真正脫困之時。
億翰智庫也表示，眼下行業雖有了利好跡象，但挑戰遠未結束，已經暴露出來的風險很難得到立竿見影地化解，目前仍有大批企業嘗試著復牌，時間線仍然尚未清晰。